Перекваліфікація правовідносин: оплата за попереднім договором (не) перетворює його на основний?

Ситуація – А (покупець) домовився з Б (продавець) про купівлю квартири, погодили істотні умови майбутнього договору купівлі-продажу, але, оскільки, документи продавця на квартиру ще в процесі оформлення, уклали попередній договір. В ньому передбачили, що покупець на підтвердження своїх намірів зобов’язаний перерахувати продавцю повну вартість квартири і належно виконали цей платіж. Однак продавець всіляко ухиляється від укладення основного договору.

Чи законно захистити права покупця шляхом визнання за ним права власності на фактично придбану (адже сплачена повна вартість) квартиру? Чи можна стверджувати, що сторона попереднього договору придбала нерухомість і має достатні підстави вимагати переоформлення на себе права власності як законний добросовісний набувач? Однак не слід обмежувати сферу застосування такої конструкції лише нерухомістю – вона придатна і для попередніх договорів про продаж частки в статутному капітал ТОВ.

Практика вищих судів України свідчить, що наша Феміда відмовляє позивачам у визнанні права власності в подібних ситуаціях. Її ми розглянемо нижче, але спершу розкажемо про практику судів РФ, які мислять дещо інакше.

Наразі склався протилежний підхід, який нещодавно підтверджений Верховним Судом РФ у Постанові від 08.12.2015 року по справі №5-КГ15-165, де суд вказав: «…если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое  будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого  имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

Суди в РФ вважають що, хоча сторони і назвали договір попереднім, але передбачили внесення всієї або істотної частини ціни основного договору, що має бути укладений в майбутньому, такий договір слід визнавати початково укладеним основним договором, який передбачає внесення передоплати (авансу) і є укладеним під умовою отримання стороною вимоги від сторони, що здійснила оплату, здійснити зустрічне виконання.

Суд майже зобов’язаний здійснити перекваліфікацію правовідносин – на підставі договору, названого сторонами попереднім, виникають договірні зобов’язання як із основного (п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 11.07.2011 року №54; п.п. 9, 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», затвердженого Президією ВС РФ 04.12.2013 р.).

Як бачимо, суди РФ не «відволікаються» на дрібниці, як-то, дотримання форми договору, його державна реєстрація, якщо мова йде про нерухомість тощо, а перекваліфіковують один вид договору на інший, що дозволяє застосувати інші способи захисту. При цьому, не до кінця зрозумілим залишається порядок реалізації таких рішень, яким чином обходяться бюрократичні процедури оформлення договорів з нерухомістю.

Практика українських судів вказує, що невиконання саме вимог до форми договорів є основною підставою для відмови у визнанні права власності за стороною попереднього договору у випадку оплати всієї вартості майна, що мало б бути придбане за основним договором.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.

При цьому, вказана норма жодним чином не регулює питання про встановлення чи то не встановлення сторонами умови про оплату. Враховуючи, що ст. 6 ЦК України встановлено принцип свободи договору і що в законі відсутня заборона встановлювати умову про оплату повністю або частково майна, що буде придбано за основним договором купівлі-продажу, слід вважати, що така умова є цілком допустимою, законною і не повинна змінювати суті укладеного між сторонами попереднього договору.

Незважаючи на певне різноманіття рішень, позиція Верховного Суду України (ВС України) доволі однозначна: «Припинення зобов’язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов’язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов’язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно» (Постанова ВС України від 02.09.2015 р. у справі №6-226цс14).

Аналогічні правові висновки викладені в Ухвалі ВС України від 11.03.2009 р. в справі №6-23141св08, в якій суд зазначив, що примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору передбачено відшкодування збитків (ч. 2 ст. 635 ЦК України).

Вищий господарський суд України (ВГСУ) також переважно дотримується позиції, що акти цивільного законодавства та попередній договір не передбачають такого способу захисту, як визнання основного договору укладеним у зв’язку із досягненням сторонами згоди щодо усіх істотних умов основного договору в попередньому договорі, без урахування, при цьому, дотримання вимог закону щодо порядку укладення таких договорів купівлі-продажу.

В зв’язку з цим, суд відмовляє в задоволенні вимог про визнання договору купівлі-продажу укладеним, коли сторона попереднього договору фактично виконала умови основного – сплатила вартість майна, передала документи тощо. Така позиція викладена, зокрема, в Постанові ВГСУ від 16.10.2008 р. у справі №15-11/98-07-2246, Постанові ВГСУ від 13.08.2012 р. у справі №4/17-4837-2011.

Проте, трапляються цілком протилежні рішення. Так, у Постанові від 08.11.2007 р. у справі №30/238 ВГСУ зазначив, що оскільки своїми діями відповідач фактично прийняв від позивача виконання за основним договором (було прийнято оплату повної вартості спірного нежилого приміщення), то у відповідності до ч. 2 ст. 220 ЦК України суд визнав такий договір купівлі-продажу (тобто, основний договір) дійсним.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ (ВСС України) в переважній більшості стоїть на позиції, що набуття особою права власності на майно на підставі попереднього договору, коли основний договір про перехід права власності на це майно не укладався, є неможливим. (Ухвала ВСС України від 27.02.2013 р. у справі №6-44922св13).

В Ухвалі від 27.03.2013 р. у справі №6-43683св12 ВСС України вказав, що «…Повний розрахунок за спірну квартиру не можна вважати пропозицією укласти основний договір, оскільки він здійснений на виконання умов пункту попереднього договору і є лише підтвердженням намірів позивача укласти основний договір у майбутньому. З матеріалів справи вбачається, що сторонами не було укладено та нотаріально посвідчено основний договір, тому зобов’язання встановлене попереднім договором припинилось …».

На думку ВСС України, попередній договір, який укладений між сторонами, не є підставою для виникнення права власності, оскільки умовами такого договору передбачено укладення в майбутньому певного договору на визначених в попередньому договорі умовах (Ухвала ВСС України від 12.06.2013 р. у справі №6-6384св13).

«Свіжа» практика ВСС України також свідчить про те, що на думку суду, сплата всієї або значної частини вартості майна за попереднім договором не є підставою для визнання основного договору укладеним, адже суд розглядає сплачені кошти як аванс (Ухвала ВСС України від 30.09.2015 р. у справі №6-17404св14).

Натомість, районні суди продовжують визнавати укладеними договори купівлі-продажу та, відповідно, право власності за позивачем, у тих випадках, коли попереднім договором сторони узгодили всі істотні умови основного та фактично вчинили дії на його виконання (сплатили кошти, передали документи), проте, так і не уклали основний договір (Рішення Горохівського районного суду від 19.11.2015 р. у справі №155/1451/15-ц).

Українські суди скоріше відмовлять позивачеві (який сплатив ціну) у визнанні права власності на фактично вже куплене майно. Напевно, з точки зору норм законодавства така позиція є більш виправданою, формальною. Проте, з іншої сторони вона менше спрямована на захист прав постраждалої в такому разі сторони.

УЧи правильно «перекваліфіковувати» один договір на інший, без визнання укладеного між сторонами попереднього договору недійсним, якщо така можливість не передбачена жодною нормою ЦК України? Якби суди взяли на себе сміливість діяти більш широко, ніж встановлено рамками закону, та застосовувати до відносин сторін ті норми, які більше підходять під фактично вчинені дії.

Якщо огляд практики корисний — поширте його і підпишіться, щоб першими отримувати свіжі публікації.