Упущена вигода при порушенні договору оренди

Огляд практики доведення упущеної вигоди в двох випадках орендних відносин: (1) орендодавець не підготував приміщення до зайняття орендарем і останній не може почати користування і (2) орендар вчасно не звільнив приміщення і перешкодив початку користування ним наступним орендарем.

У першій ситуації збитки можуть виникати у орендаря, який планував почати вести свою комерційну діяльність в приміщенні (наприклад, суборенда), але через неготовність приміщення не зміг почати використання. Ситуацію може погіршити договір, укладений орендарем із третіми особам, де обов’язком орендаря є надання послуг в приміщенні і як наслідок – порушення зобов’язань перед третіми особами.

У другому випадку упущена вигода виникає у орендодавця, який порушив обов’язок передати третім особами приміщення після його звільнення поточним орендарем. Наслідком цього є недоотримання орендної плати за період прострочення, а інколи – сплата неустойки третій особі, яка мала право почати користування приміщенням.

В цих обставинах мова йде про дохід, який орендар або орендодавець могли б отримати, якби інша сторона не порушила свого обов’язку щодо своєчасної передачі майна. В ст. 22 Цивільного кодексу України (ЦК України) визначено, що видом збитків є упущена вигода – доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене.

Підхід, що склався в практиці господарських судів виглядає так: упущена вигода розглядається як гарантований, безумовний і реальний дохід.

Пред’явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів покладає на позивача обов’язок довести, що ці доходи не є абстрактними, а реально були б ним отримані в разі використання вказаних приміщень. Позивач має довести, що він міг і повинен був отримати визначені доходи і тільки неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила його можливості отримати прибуток (Постанова ВГСУ від 16.09.2013 р. у справі № 923/487/13).

Упущена вигода орендаря

Орендар звернувся з позовом про стягнення упущеної вигоди з орендодавця. Відповідач неодноразово порушував умови договорів та перешкоджав користуванню орендованим майном, в результаті чого позивач не зміг належно виконати свої зобов’язання перед третіми особами. Рішенням Господарського суду Київської області у справі №222/19-03/20/4 від 03.03.2014 р. позивачеві відмовлено в позові.

Суд вказав, що надані документи (підписані лише позивачем акти, договори з третіми особами) не є належними доказами, крім того, не надано доказів звернення до правоохоронних органів з приводу перешкоджання користування приміщенням; позивачем не надано обґрунтованого розрахунку стягуваної суми.

Вимоги позивача про стягнення упущеної вигоди базуються на розрахунках можливого прибутку у разі використання спірних приміщень, що є теоретичними, побудовані на можливих очікуваннях отримання певного доходу та не підтверджені документами, що свідчили б про конкретний розмір прибутку, який міг би і повинен був отримати позивач. Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВГСУ від 13.06.2012р. № 10/27.

ПОРАДА: Замість того, щоб сподіватись переконати суд у реальності збитків, надійніше передбачити таку ситуацію в договорі оренди і на етапі переговорів узгодити наслідки її настання. Наприклад, визначити розмір неустойки, яку може стягнути орендар у випадку прострочення передачі приміщення з вини орендодавця або, замість стягнення, повідомити про зарахування суми в найближчий орендний платіж. Якщо між сторонами виникне спір, орендарю не треба доводити наявність всього складу правопорушення, а лише факт порушення договірного зобов’язання.

Упущена вигода орендодавця

Позивач звернувся з позовом про стягнення з орендаря упущеної вигоди (орендної плати) в зв’язку з порушенням строку повернення орендованого приміщення.

На підтвердження вимог надав договір оренди, укладений позивачем з іншою особою, після фактичної передачі приміщення відповідачем. Позивач вказував на те, що якби відповідач вчасно передав приміщення, то даний договір був би укладений значно раніше і він би протягом всього цього періоду часу отримував би орендну плату. Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 21.11.2006 р. у справі №6/64-3/140 задовольнив позов.

Апеляційна інстанція вказала, що стягнути слід лише ту орендну плату, яка повинна бути сплачена відповідачем за період з дати розірвання договору до дати фактичного повернення приміщення, за умови, якби договір розірвано не було (Постанова Львівського апеляційного господарського суду від 20.02.2007 р.).

ВГСУ відмовив у задоволенні позову, оскільки наявність теоретичного обґрунтування можливості отримання прибутку ще не є підставою для його стягнення. Касаційна інстанція вказала на недостатність доказів понесених збитків та обґрунтування їх причинно-наслідкового зв’язку з поведінкою відповідача (Постанова ВГСУ від 10.04.2008 р.).

В іншій справі суд задовольнив позов про стягнення упущеної вигоди у вигляді неотриманої позивачем орендної плати за укладеним з третьою особою договором внаслідок порушення відповідачем обов’язку щодо своєчасного повернення орендованих приміщень орендодавцю (позивачу). В якості доказів суд прийняв укладений між позивачем та третьою особою договір оренди, а також листування між сторонами. (Рішення Господарського суду міста Києва від 28.05.2014 р. у справі №910/24288/13, Постанова Київського апеляційного господарського суду від 26.08.2014 р.).

Орендодавець обмежений стягненням законної неустойки

Позивач суму упущеної вигоди обрахував виходячи з розміру орендної плати, яку він міг би отримати від іншого орендаря у випадку своєчасного звільнення відповідачем орендованого майна. Суд вказав, що невиконання відповідачем обов’язку з повернення орендованого майна після припинення договору оренди за своєю правовою природою не є невиконанням існуючих між сторонами у  справі господарських зобов’язань в рамках договору оренди майна.

Відповідальність за порушення строків повернення орендованого майна встановлена ст. 785 ЦК України у вигляді неустойки. Вказана неустойка була стягнута з відповідача на користь позивача за зустрічним позовом. Таким чином, положеннями ст. 765 ЦК України захищено права орендодавця після припинення договору оренди. Вказана норма запобігає спричиненню орендодавцеві майна матеріальних збитків, пов’язаних із неможливістю використання такого майна орендодавцем після припинення договору оренди.

Позивачем не обґрунтовано правові підстави для стягнення упущеної вигоди у вигляді неотриманої орендної плати. (Рішення Господарського суду Луганської області у справі №11/5014/1521/2012 від 02.08.2012 р., Постанова Донецького апеляційного господарського суду від 23.10.2012 р., Постанова ВГСУ від 26.03.2013 р.).

Пред’явлення вимоги про відшкодування упущеної вигоди покладає на кредитора обов’язок доведення того, що ці доходи дійсно були б ним отримані у разі належного виконання боржником своїх обов’язків, тобто упущена вигода відшкодовується лише у разі доведення можливості її реального отримання при належному виконанні зобов’язання іншою стороною (п.3 Оглядового листа ВГСУ від 14.01.2014 р. за №01-06/20/2014 «Про деякі питання застосування господарськими судами законодавства у справах, в яких заявлено вимоги про відшкодування збитків»).

Для стягнення упущеної вигоди особливо ретельно суди оцінюють докази (1) дії позивача, спрямовані на реальне отримання доходів, що є предметом спору; (2) причинно-наслідковий зв’язок між діянням відповідача та неотриманим доходом та (3) документальне підтвердження розміру упущеної вигоди.

Численні судові рішення свідчать, що, оскільки довести всі перераховані обставини важко, судам простіше відмовити в задоволенні позову.

На наш погляд, суд не повинен відмовляти в задоволенні вимоги про стягнення упущеної вигоди на тій лише підставі, що її розмір не може бути встановлений з розумним ступенем достовірності. Повна відмова порушує конституційний принцип справедливості, адже позбавляє заявника можливості відновити його порушені права. Сама лише складність доведення розміру упущеної вигоди та причинно-наслідкового зв’язку між порушенням і шкодою не може обмежувати право на отримання якісного розгляду справи.

Якщо огляд практики корисний – поділіться ним і підпишіться на наш блог.